La profesional del sector inmobiliario explica en profundidad los límites máximos que se puede permitir la mayoría de la demanda
La vivienda se ha convertido en una de las partidas que más condiciona la economía de los hogares españoles. Comprar resulta cada vez más difícil para quienes necesitan recurrir a una hipoteca y alquilar tampoco ofrece un respiro. El último dato de Idealista muestra que el alquiler cerró julio con una subida interanual del 6,8%, hasta alcanzar los 15,3 euros por metro cuadrado, mientras que en los últimos tres meses las rentas han aumentado un 2,7%. El resultado es un mercado en el que encontrar una casa no solo exige disponer de ingresos estables, sino asumir un esfuerzo económico creciente.. La presión también se traslada al mercado de compraventa. La vivienda usada registró durante el segundo trimestre una subida interanual del 15,8% y alcanzó los 2.823 euros por metro cuadrado, máximo histórico en la serie de Idealista. Y el escenario que dibuja BBVA Research añade una paradoja especialmente difícil para los compradores. Su último Observatorio Inmobiliario prevé que las compraventas caigan un 7,3% durante 2026, mientras que los precios podrían aumentar un 12%. Es decir, se venderán menos viviendas pese a que serán más caras, una combinación que refleja que el problema no está únicamente en quién quiere comprar, sino también en la cantidad de vivienda disponible.. Es precisamente en este punto donde aparece una frontera que puede estar empezando a dividir el mercado en dos. Montse Cespedosa, asesora financiera y experta en hipotecas con miles de seguidores en redes sociales gracias a sus contenidos divulgativos sobre economía, sitúa el umbral por encima de los 300.000 euros. Según explica, «a partir de 350.000 euros, la vivienda ha frenado en seco». Su lectura es que, a partir de determinados precios, la capacidad de compra de las familias comienza a chocar directamente con su capacidad de endeudamiento. Mientras los indicadores generales siguen reflejando subidas, una parte del mercado puede estar encontrando cada vez más dificultades para transformar una vivienda anunciada en una vivienda realmente comprable.. La cadena de expulsión del mercado inmobiliario. La explicación de Cespedosa pone el foco en el coste de financiar una operación de estas características. Si sube el Euríbor, aumenta también el precio de las hipotecas y, con ello, la cuota que debe asumir el comprador. A esto se suma, según señala la experta, que muchas operaciones pueden plantearse con una financiación cercana al 90%, pero el acceso al crédito no es automático y los bancos mantienen criterios que pueden dejar fuera a determinados perfiles.. El resultado, en su análisis, es una pérdida progresiva de compradores a medida que el precio de la vivienda asciende. La consecuencia no es necesariamente una caída generalizada de los precios, sino algo más silencioso, una parte de los potenciales compradores desaparece del mercado porque sencillamente ya no puede afrontar la operación.. La diferencia de la demanda según la experta. Ese fenómeno explicaría también por qué Cespedosa habla de una «expulsión literal» del mercado de la vivienda. La clave estaría en que no todos los segmentos están reaccionando de la misma manera ante el encarecimiento. Mientras las propiedades de mayor precio encuentran una demanda más limitada, las viviendas situadas por debajo de los 250.000 euros mantienen, según su experiencia, un ritmo de venta elevado. Y por debajo de los 200.000 euros la presión compradora sería todavía mayor, hasta el punto de que la experta asegura que estas viviendas «se venden como churros». La imagen dibuja un mercado con velocidades muy diferentes, donde el precio deja de ser una simple cifra y se convierte en la frontera que determina quién puede seguir comprando.. La compraventa descendiente en este 2026 por el precio. Así, los datos generales de precios crecientes esconden una realidad más compleja de la que refleja una única estadística. El alquiler continúa encareciéndose y la vivienda usada marca máximos, mientras las previsiones apuntan a una reducción de las compraventas en un contexto de oferta insuficiente. En ese escenario, la advertencia de Cespedosa apunta a un posible cambio en el flujo de la crisis inmobiliaria.. El mercado no tendría por qué detenerse de forma uniforme, sino fragmentarse entre viviendas que todavía pueden asumir los bolsillos de los compradores y otras cuyo precio empieza a quedar fuera de su alcance. Para miles de familias, la diferencia entre una casa de 200.000 euros y otra de 350.000 puede ser, cada vez más, la diferencia entre poder comprar una vivienda o quedar definitivamente fuera del mercado.
La vivienda se ha convertido en una de las partidas que más condiciona la economía de los hogares españoles. Comprar resulta cada vez más difícil para quienes necesitan recurrir a una hipoteca y alquilar tampoco ofrece un respiro. El último dato de Idealista muestra que el alquiler cerró julio con una subida interanual del 6,8%, hasta alcanzar los 15,3 euros por metro cuadrado, mientras que en los últimos tres meses las rentas han aumentado un 2,7%. El resultado es un mercado en el que encontrar una casa no solo exige disponer de ingresos estables, sino asumir un esfuerzo económico creciente.. La presión también se traslada al mercado de compraventa. La vivienda usada registró durante el segundo trimestre una subida interanual del 15,8% y alcanzó los 2.823 euros por metro cuadrado, máximo histórico en la serie de Idealista. Y el escenario que dibuja BBVA Research añade una paradoja especialmente difícil para los compradores. Su último Observatorio Inmobiliario prevé que las compraventas caigan un 7,3% durante 2026, mientras que los precios podrían aumentar un 12%. Es decir, se venderán menos viviendas pese a que serán más caras, una combinación que refleja que el problema no está únicamente en quién quiere comprar, sino también en la cantidad de vivienda disponible.. Es precisamente en este punto donde aparece una frontera que puede estar empezando a dividir el mercado en dos. Montse Cespedosa, asesora financiera y experta en hipotecas con miles de seguidores en redes sociales gracias a sus contenidos divulgativos sobre economía, sitúa el umbral por encima de los 300.000 euros. Según explica, «a partir de 350.000 euros, la vivienda ha frenado en seco». Su lectura es que, a partir de determinados precios, la capacidad de compra de las familias comienza a chocar directamente con su capacidad de endeudamiento. Mientras los indicadores generales siguen reflejando subidas, una parte del mercado puede estar encontrando cada vez más dificultades para transformar una vivienda anunciada en una vivienda realmente comprable.. La cadena de expulsión del mercado inmobiliario. La explicación de Cespedosa pone el foco en el coste de financiar una operación de estas características. Si sube el Euríbor, aumenta también el precio de las hipotecas y, con ello, la cuota que debe asumir el comprador. A esto se suma, según señala la experta, que muchas operaciones pueden plantearse con una financiación cercana al 90%, pero el acceso al crédito no es automático y los bancos mantienen criterios que pueden dejar fuera a determinados perfiles.. El resultado, en su análisis, es una pérdida progresiva de compradores a medida que el precio de la vivienda asciende. La consecuencia no es necesariamente una caída generalizada de los precios, sino algo más silencioso, una parte de los potenciales compradores desaparece del mercado porque sencillamente ya no puede afrontar la operación.. La diferencia de la demanda según la experta. Ese fenómeno explicaría también por qué Cespedosa habla de una «expulsión literal» del mercado de la vivienda. La clave estaría en que no todos los segmentos están reaccionando de la misma manera ante el encarecimiento. Mientras las propiedades de mayor precio encuentran una demanda más limitada, las viviendas situadas por debajo de los 250.000 euros mantienen, según su experiencia, un ritmo de venta elevado. Y por debajo de los 200.000 euros la presión compradora sería todavía mayor, hasta el punto de que la experta asegura que estas viviendas «se venden como churros». La imagen dibuja un mercado con velocidades muy diferentes, donde el precio deja de ser una simple cifra y se convierte en la frontera que determina quién puede seguir comprando.. La compraventa descendiente en este 2026 por el precio. Así, los datos generales de precios crecientes esconden una realidad más compleja de la que refleja una única estadística. El alquiler continúa encareciéndose y la vivienda usada marca máximos, mientras las previsiones apuntan a una reducción de las compraventas en un contexto de oferta insuficiente. En ese escenario, la advertencia de Cespedosa apunta a un posible cambio en el flujo de la crisis inmobiliaria.. El mercado no tendría por qué detenerse de forma uniforme, sino fragmentarse entre viviendas que todavía pueden asumir los bolsillos de los compradores y otras cuyo precio empieza a quedar fuera de su alcance. Para miles de familias, la diferencia entre una casa de 200.000 euros y otra de 350.000 puede ser, cada vez más, la diferencia entre poder comprar una vivienda o quedar definitivamente fuera del mercado.
