Cuando una vivienda pasa a varios titulares, lo habitual es que se constituya una comunidad de bienes o proindiviso
Heredar una casa con otros y que nadie quiera venderla es una de esas situaciones en las que la vida familiar y el Derecho se rozan con fricción. El escenario se repite en notarias y despachos: tras el fallecimiento de un padre o una madre, una vivienda queda a nombre de varios herederos. Uno necesita liquidez, otro se aferra al recuerdo del hogar, un tercero apuesta por alquilar y un cuarto ni siquiera vive en la misma ciudad.. La respuesta de la ley es clara, aunque poco conocida por el gran público. En España, cuando un inmueble se hereda entre varias personas, lo habitual es que se forme una comunidad de bienes o proindiviso: todos son dueños del todo, pero cada uno con una cuota. Y el Código Civil parte de una idea contundente: nadie está obligado a permanecer indefinidamente en esa comunidad. El artículo 400 permite que cualquier copropietario pida en cualquier momento la división de la cosa común, con una única excepción relevante: si todos pactan mantener la indivisión, ese acuerdo no puede exceder de 10 años, aunque sí puede prorrogarse por nueva convención. Además, el artículo 401 impide exigir la división cuando esta haga la cosa inservible para el uso al que se destina, y en ciertos supuestos admite fórmulas de división compatibles con la naturaleza del bien.. En otras palabras, que tus coherederos no quieran vender no significa que estés condenado a convivir con esa copropiedad durante décadas. No pueden obligarte a firmar una compraventa en contra de tu voluntad, pero tampoco pueden impedirte para siempre salir de la situación. Y en el ámbito hereditario, el modo en que el testador haya ordenado el reparto puede influir en algunos casos, aunque la regla general siga siendo la posibilidad de poner fin a la comunidad.. El nudo real aparece porque una vivienda suele ser esencialmente indivisible: no se puede partir físicamente en trozos equivalentes sin destruir su valor. Ahí entra en juego el artículo 404 del Código Civil, que marca una salida casi automática cuando el entendimiento se rompe. Si el bien es indivisible y los copropietarios no acuerdan que se adjudique a uno de ellos compensando económicamente a los demás, la ley prevé la venta y el reparto del precio.. En el ámbito estrictamente hereditario, el Código Civil refuerza esta lógica en el artículo 1062. Permite que un bien indivisible se adjudique a uno de los herederos a condición de abonar en dinero el exceso correspondiente; pero añade un matiz decisivo: basta con que uno solo pida la venta en subasta pública, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.. En la práctica, antes de llegar a ese punto de no retorno, muchos herederos intentan una solución intermedia: que uno se quede el inmueble y compense al resto. La operación suele articularse mediante mecanismos civiles que buscan extinguir la comunidad y convertir la titularidad compartida en propiedad exclusiva de quien asume la vivienda, pagando a los demás su parte.
Heredar una casa con otros y que nadie quiera venderla es una de esas situaciones en las que la vida familiar y el Derecho se rozan con fricción. El escenario se repite en notarias y despachos: tras el fallecimiento de un padre o una madre, una vivienda queda a nombre de varios herederos. Uno necesita liquidez, otro se aferra al recuerdo del hogar, un tercero apuesta por alquilar y un cuarto ni siquiera vive en la misma ciudad.. La respuesta de la ley es clara, aunque poco conocida por el gran público. En España, cuando un inmueble se hereda entre varias personas, lo habitual es que se forme una comunidad de bienes o proindiviso: todos son dueños del todo, pero cada uno con una cuota. Y el Código Civil parte de una idea contundente: nadie está obligado a permanecer indefinidamente en esa comunidad. El artículo 400 permite que cualquier copropietario pida en cualquier momento la división de la cosa común, con una única excepción relevante: si todos pactan mantener la indivisión, ese acuerdo no puede exceder de 10 años, aunque sí puede prorrogarse por nueva convención. Además, el artículo 401 impide exigir la división cuando esta haga la cosa inservible para el uso al que se destina, y en ciertos supuestos admite fórmulas de división compatibles con la naturaleza del bien.. En otras palabras, que tus coherederos no quieran vender no significa que estés condenado a convivir con esa copropiedad durante décadas. No pueden obligarte a firmar una compraventa en contra de tu voluntad, pero tampoco pueden impedirte para siempre salir de la situación. Y en el ámbito hereditario, el modo en que el testador haya ordenado el reparto puede influir en algunos casos, aunque la regla general siga siendo la posibilidad de poner fin a la comunidad.. El nudo real aparece porque una vivienda suele ser esencialmente indivisible: no se puede partir físicamente en trozos equivalentes sin destruir su valor. Ahí entra en juego el artículo 404 del Código Civil, que marca una salida casi automática cuando el entendimiento se rompe. Si el bien es indivisible y los copropietarios no acuerdan que se adjudique a uno de ellos compensando económicamente a los demás, la ley prevé la venta y el reparto del precio.. En el ámbito estrictamente hereditario, el Código Civil refuerza esta lógica en el artículo 1062. Permite que un bien indivisible se adjudique a uno de los herederos a condición de abonar en dinero el exceso correspondiente; pero añade un matiz decisivo: basta con que uno solo pida la venta en subasta pública, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.. En la práctica, antes de llegar a ese punto de no retorno, muchos herederos intentan una solución intermedia: que uno se quede el inmueble y compense al resto. La operación suele articularse mediante mecanismos civiles que buscan extinguir la comunidad y convertir la titularidad compartida en propiedad exclusiva de quien asume la vivienda, pagando a los demás su parte.
