Fedea asegura que castigar a los grandes o profesionales no lo acerca al ideal igualitario
El Gobierno, en especial su ala más radical, la de Sumar, ha puesto en el punto de mira a los grandes propietarios de vivienda en alquiler. Los fondos se han convertido en un enemigo a batir al que se responsabiliza de casi todos los males del mercado. Pero la realidad es que ningún profesional del negocio considera que esto sea así. En primer lugar, porque creen que su peso -apenas controlan el 10% del mercado- no les otorga capacidad de maniobra suficiente como para condicionarlo de una forma tan decisiva como aseguran sus detractores. De hecho, un informe publicado por Fedea, uno de los centros de estudios económicos más prestigiosos de España, considera que tratar la profesionalización como sospechosa y la pequeñez como virtuosa es «una falacia».. En un apunte titulado «La paradoja de la protección contractual: proteger al débil de hoy excluye el débil de mañana», su autor, Benito Arruñada, asegura que un mercado de alquiler robusto «necesita operadores capaces de tratar de modo impersonal, diversificar riesgos, mantener activos y escalar oferta. Castigarlos por ser grandes o profesionales no acerca el mercado al ideal igualitario. Lo empuja hacia una contratación más artesanal, más personalista, más opaca y más dependiente de afinidades y sesgos subjetivos», según advierte.. En su análisis, el autor, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, sostiene que intervenciones sobre contratos de alquiler en vigor como las aplicadas por el Gobierno o la Generalitat de Cataluña «alivian un problema visible hoy, pero reducen la oferta y endurecen mañana el acceso a la vivienda de los hogares más frágiles».. El trabajo asegura que cuando jueces y legisladores reescriben contratos ya firmados o debilitan su cumplimiento para proteger a una de las partes actuales, suelen perjudicar precisamente a quienes, con una fragilidad similar o mayor, intentarán contratar después. En el alquiler residencial, ese efecto recae sobre todo en los futuros inquilinos más vulnerables, advierte.. Y es que, según el estudio de Fedea, el conflicto principal no se da entre propietarios e inquilinos, sino entre inquilinos actuales y futuros. El beneficio para quien ya tiene contrato, indica, es visible, inmediato y políticamente rentable, mientras que el coste para quien todavía no ha contratado aparece más tarde y «casi sin rostro»: menos oferta, filtros más duros, más garantías exigidas y más dificultad de acceso.. Arruñada, que asegura que España persiste desde los años 20 del siglo pasado en su error de intervenir el alquiler, asegura que ante cada fracaso, surge la idea de crear un gran parque de vivienda pública. Sin embargo, cuestiona que pueda funcionar. «Cuesta creer que una administración incapaz de hacer cumplir los contratos privados vaya a gestionar mejor millones de contratos propios», advierte.. Aún sin entrar a valorar los modelos que suelen invocarse -Austria, Países Bajos, Singapur-, Arruñada asegura que «es claro que funcionan en contextos institucionales radicalmente distintos: administraciones con alta capacidad de gestión, tradición de cumplimiento contractual público y sistemas de asignación relativamente transparentes». Nada de eso, añade, describe a la administración española, lastrada por la fragmentación competencial, la lentitud de los procedimientos de adjudicación y la crónica dificultad para recuperar las viviendas de quienes dejan de cumplir las condiciones de acceso, según el economista.. En opinión del trabajo, si se quiere abordar el problema del alquiler, es necesario tomar medidas en diferentes planos. A corto plazo, propone para situaciones extremas ayudas públicas de carácter personal, temporal y condicionadas a la renta o a una perturbación verificable.. A medio y largo plazo, plantea que si la sociedad quiere ayudar a un hogar vulnerable, lo haga con gasto público visible, y no que recaiga sobre los grandes tenedores, no reescribir contratos en vigor y que los procesos se cumplan con rapidez y sin una discrecionalidad difusa. Solo en emergencias excepcionales, advierte, podría admitirse una alteración transitoria del contrato vigente.. Junto a ello, exige actuar sobre el verdadero cuello de botella, la oferta, y los frenos que la impiden despegar: suelo, licencias, tiempos administrativos, tiempos judiciales y fiscalidad de la movilidad, que «pesan en España mucho más de lo que la conversación pública reconoce», concluye.
El Gobierno, en especial su ala más radical, la de Sumar, ha puesto en el punto de mira a los grandes propietarios de vivienda en alquiler. Los fondos se han convertido en un enemigo a batir al que se responsabiliza de casi todos los males del mercado. Pero la realidad es que ningún profesional del negocio considera que esto sea así. En primer lugar, porque creen que su peso -apenas controlan el 10% del mercado- no les otorga capacidad de maniobra suficiente como para condicionarlo de una forma tan decisiva como aseguran sus detractores. De hecho, un informe publicado por Fedea, uno de los centros de estudios económicos más prestigiosos de España, considera que tratar la profesionalización como sospechosa y la pequeñez como virtuosa es «una falacia».. En un apunte titulado «La paradoja de la protección contractual: proteger al débil de hoy excluye el débil de mañana», su autor, Benito Arruñada, asegura que un mercado de alquiler robusto «necesita operadores capaces de tratar de modo impersonal, diversificar riesgos, mantener activos y escalar oferta. Castigarlos por ser grandes o profesionales no acerca el mercado al ideal igualitario. Lo empuja hacia una contratación más artesanal, más personalista, más opaca y más dependiente de afinidades y sesgos subjetivos», según advierte.. En su análisis, el autor, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, sostiene que intervenciones sobre contratos de alquiler en vigor como las aplicadas por el Gobierno o la Generalitat de Cataluña «alivian un problema visible hoy, pero reducen la oferta y endurecen mañana el acceso a la vivienda de los hogares más frágiles».. El trabajo asegura que cuando jueces y legisladores reescriben contratos ya firmados o debilitan su cumplimiento para proteger a una de las partes actuales, suelen perjudicar precisamente a quienes, con una fragilidad similar o mayor, intentarán contratar después. En el alquiler residencial, ese efecto recae sobre todo en los futuros inquilinos más vulnerables, advierte.. Y es que, según el estudio de Fedea, el conflicto principal no se da entre propietarios e inquilinos, sino entre inquilinos actuales y futuros. El beneficio para quien ya tiene contrato, indica, es visible, inmediato y políticamente rentable, mientras que el coste para quien todavía no ha contratado aparece más tarde y «casi sin rostro»: menos oferta, filtros más duros, más garantías exigidas y más dificultad de acceso.. Parque público. Arruñada, que asegura que España persiste desde los años 20 del siglo pasado en su error de intervenir el alquiler, asegura que ante cada fracaso, surge la idea de crear un gran parque de vivienda pública. Sin embargo, cuestiona que pueda funcionar. «Cuesta creer que una administración incapaz de hacer cumplir los contratos privados vaya a gestionar mejor millones de contratos propios», advierte.. Aún sin entrar a valorar los modelos que suelen invocarse -Austria, Países Bajos, Singapur-, Arruñada asegura que «es claro que funcionan en contextos institucionales radicalmente distintos: administraciones con alta capacidad de gestión, tradición de cumplimiento contractual público y sistemas de asignación relativamente transparentes». Nada de eso, añade, describe a la administración española, lastrada por la fragmentación competencial, la lentitud de los procedimientos de adjudicación y la crónica dificultad para recuperar las viviendas de quienes dejan de cumplir las condiciones de acceso, según el economista.. En opinión del trabajo, si se quiere abordar el problema del alquiler, es necesario tomar medidas en diferentes planos. A corto plazo, propone para situaciones extremas ayudas públicas de carácter personal, temporal y condicionadas a la renta o a una perturbación verificable.. A medio y largo plazo, plantea que si la sociedad quiere ayudar a un hogar vulnerable, lo haga con gasto público visible, y no que recaiga sobre los grandes tenedores, no reescribir contratos en vigor y que los procesos se cumplan con rapidez y sin una discrecionalidad difusa. Solo en emergencias excepcionales, advierte, podría admitirse una alteración transitoria del contrato vigente.. Junto a ello, exige actuar sobre el verdadero cuello de botella, la oferta, y los frenos que la impiden despegar: suelo, licencias, tiempos administrativos, tiempos judiciales y fiscalidad de la movilidad, que «pesan en España mucho más de lo que la conversación pública reconoce», concluye.
